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在建工程抵押評估的范圍和特點
發(fā)布時間：2023/9/28
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一、在建工程的含義及其特點
（一）在建工程的含義
在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設(shè)計用途等諸多特性。
要正確把握在建工程價值評估的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)姆椒▽υ诮üこ踢M行估價，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是：在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗收的建設(shè)工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項目、擴建項目、改建項目以及恢復(fù)項目等項目工程。另外一種說法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項目房地產(chǎn)。
按照建設(shè)部56號令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進行產(chǎn)權(quán)抵押登記。
在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)?？梢姡M義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過程中的狀態(tài)，是一種實物上的未完成狀態(tài)；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點。
綜合有關(guān)的觀點和意見，參照有關(guān)的文獻和估價方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目”。
（二）在建工程的特點
在建工程，一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過程中的項目，也可以是己停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點。
1、所有權(quán)的相對確定性
指房屋在建工程在主管機關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對確定的狀態(tài)。
2、合法性
房屋在建工程，必須是經(jīng)國家法定機關(guān)或有關(guān)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護，更不得以抵償法律文書確定的債務(wù)。
3、可變價性
在市場經(jīng)濟條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價值及使用價值。但是由于在建工程處于法律上或事實上的未完成狀態(tài)，尤其是事實上未完成而停止建設(shè)的工程，其價值能否以交換價值體現(xiàn)出來，即該在建工程是否具有可變價性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在
市場上能夠變價的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評估的對象。
4、在建工程房地產(chǎn)可比性差
在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設(shè)但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差。
5、在建工程形象進度與實際投資額較難一致
在建工程實際投資額，其賬面價值包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時也記錄在建工程中應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度。
6、在建工程建設(shè)工期長短差別較大
建設(shè)工期長短的差別，直接與建造期間材料，工費價值變化、設(shè)計變更等相聯(lián)系，對評估價值標(biāo)準(zhǔn)的選擇有直接影響。
7、在建工程房地產(chǎn)種類多
在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉庫、普通住宅、高級住宅等。
8、在建工程造價差異大
同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。
9、法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán)
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合同期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。即承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。
二、在建工程的分類
在實際的估價實務(wù)以及科學(xué)研究中，可以將在建工程按照不同方式進行分類。在建工程可根據(jù)標(biāo)志性工程進度進行分類，也可根據(jù)建設(shè)用途進行分類，同時對于同一階段的在建項目，由于工程款支付方式的不同，以及材料設(shè)備購置的早晚，在價值上也會形成差異。
根據(jù)標(biāo)志性工程進度進行分類，建筑工程的施工過程分為土方工程、基礎(chǔ)工程，結(jié)構(gòu)工程、電氣設(shè)備安裝工程、給排水工程、內(nèi)外裝修工程、室外工程等等。由于工程施工是一個連續(xù)的過程，可以按照建設(shè)工程施工主要工作的進度狀況劃分為結(jié)構(gòu)在施工、結(jié)構(gòu)封頂及準(zhǔn)備驗收幾個階段。對此我們也稱為按形象進度進行分類。
另一種分類方式是按照項目設(shè)計用途進行劃分，建設(shè)工程可分為工業(yè)建筑、民用建筑和農(nóng)業(yè)建筑，進而又可分為工業(yè)廠房、倉庫、鍋爐房、住宅、辦公樓、商業(yè)、農(nóng)場、牧場等等。
由于不同類型的建筑工程具有各自不同的生產(chǎn)流程和特性，因此對于在建工程價值的評估首先應(yīng)確定在建工程的種類，選取適合其特性的方法和技術(shù)進行研究。
三、在建工程抵押價值評估特點
對在建工程價值的估算和判定稱為在建工程估價，在建工程作為房地產(chǎn)估價中重要的一類，相對于一般房地產(chǎn)的估價，在建工程抵押估價有以下幾個特點：
1、在建工程的范圍十分廣，情況復(fù)雜，對估價要求的專業(yè)技術(shù)性強。在建工程的個性差異往往比較突出，不同工程之間的可比性較差，對在建工程抵押估價要建立在對其全面分析了解的基礎(chǔ)上。
2、在建工程資金投入與工程實際進度存在著時差和量差，這時在建工程抵押評估中經(jīng)常會考慮的因素。建設(shè)資金的投入量與實際形成的工程資產(chǎn)價值量和形象進度往往不盡一致?；ㄔ谠诮üこ躺系膶嶋H費用支出與其形象進度并不一致，有時偏差還很大，因此實際的費用支出并不能客觀地反映在建工程的抵押價值。
3、大中型尤其是特大型工程項目建設(shè)周期長，資金成本較高，其所含實物資產(chǎn)價值與貨幣資金的時值存在著價值背離問題。
4、在建工程存在著債權(quán)債務(wù)問題和投資風(fēng)險問題，在估價中要注意格外關(guān)注。而且在其竣工投產(chǎn)之前表現(xiàn)為投資的積累，通常無收益可言，且未來預(yù)期收益難以確定。
5、在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設(shè)但尚未交付使用的工程。這些完工進度差異巨大的在建工程，自身可比性較差，評估時不易找到合適的參照物。
6、對工期較長或停建多年的工程，由于市場和外部條件的變化，其技術(shù)性、功能性貶值不可忽視，特別是在采用成本法估價時。有的項目還沒建成在市場上就已經(jīng)落后了，市場價值遠低于實際的投入。
7、在建工程的價值并非各項投入的累加，要根據(jù)市場情況體現(xiàn)出其潛在的利潤，這也是對在建工程采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價時的難點之一。
8、按照工程項目的建設(shè)程序，土地費用和不構(gòu)成工程實體的前期費用往往是先行投入的，與工程的實際進度無關(guān)，在估價時不可遺漏。
9、對在建工程的估價往往無法直接采用一般房地產(chǎn)估價的方法，應(yīng)結(jié)合在建工程的特點對各種方法進行修訂后靈活地綜合使用。
因此，在傳統(tǒng)評估技術(shù)路線中，一般采用成本法和假設(shè)開發(fā)法，但由于在建工程資產(chǎn)的收益率并不是總處在社會平均水平位置，其預(yù)期收益可能明顯高于或低于社會平均水平，這樣對在建工程的估價針對特定的評估目的則要運用到其他評估方法，以便更好地考慮該在建工程超額收益或減額收益對其評估值的影響，從而使其估價結(jié)果進一步貼近市場。
四、在建工程抵押價值評估范圍的界定
房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)權(quán)利價值的貨幣表現(xiàn)形態(tài)，對房地產(chǎn)的估價實際上是對其權(quán)利價值的評估。由于在建工程與已建成或舊有的房地產(chǎn)不同，其權(quán)利狀態(tài)中的某些情況由于種種原因，具有一定的隱蔽性。因此，科學(xué)的在建工程抵押價值評估應(yīng)建立在對在建工程評估范圍的準(zhǔn)確界定上。
1、土地權(quán)屬
在建工程的土地權(quán)屬有兩種性質(zhì)，四種情況，即以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；以租賃方式取得的土地使用權(quán)；以無償劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)；集體所有制土地使用權(quán)。不同的權(quán)屬性質(zhì)和情況，其抵押評估價值內(nèi)涵和被評估在建工程即將發(fā)生的經(jīng)濟行為是不完全相同的。
2、項目權(quán)屬
對在建房地產(chǎn)項目的抵押貸款評估，要查明委估房地產(chǎn)項目是否屬聯(lián)建項目或是否有參建單位，委托單位對委估的在建項目整體或部分是否確實擁有所有權(quán)。若委托單位是委估對象的主建單位，另有一個或兩個參建單位，則參建單位的價值不屬于委托單位所有，其價值不屬于委估房地產(chǎn)的抵押范圍；若委估房地產(chǎn)項目是聯(lián)建項目則委托單位對委估對象擁有的權(quán)利部分是多少？因此評估人員必須對上述情況進行充分的調(diào)查并把握，其中特別是要搞清楚項目公司的組成各方的權(quán)利狀況以及各方之間的經(jīng)濟合同在法律上是否有效等等。評估人員只能對委托單位對委估房地產(chǎn)項目所實際擁有的權(quán)利部分進行抵押價值評估。
3、工程進度
在估價實務(wù)中，各個委估在建項目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計地坪以下的基礎(chǔ)工程（包括地下室結(jié)構(gòu)部分）；有的是剛剛完成了裙房的結(jié)構(gòu)部分；有的已完成全部的結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊?。大部分的項目，其裝修及設(shè)備安裝工程還沒有進行。對于上述不同的情況，評估時必須準(zhǔn)確地把握在建工程項目的實際完成進度，即把握其已完成的實物工程量，對于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建房地產(chǎn)項目的評估范圍。因此在對在建工程進行抵押價值評估時，不能簡單地根據(jù)工程的實際投資進度來評估其價值。
4、銷售狀況
有些委估的房地產(chǎn)在建項目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤。評估抵押價值時，必須清楚地把握兩個問題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開發(fā)商已實際出售了多少建筑面積。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價值從整個在建房地產(chǎn)項目的評估值中扣除。因為已售部分樓盤的權(quán)利已不屬于委托單位所有，委托人無權(quán)將其抵押。
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