成人午夜精品久久久久久,精品久久中文字幕久久av,国产中文字幕91在线,久久国产超碰女女av,国产一区二区在线观看久久,96国产在线高清视频93,av岛国免费在线观看,国产麻豆激情视频观看,久久久久久久久久一次

關于大型商業物業租金價格定位評估思路的探討
黎明1 沈博2   周莉3
    摘要：房地產投資類型按投資周期長短可分為長期投資和短期投資。隨著國家多次對房地產交易環節的宏觀調控，越來越多的房地產投資者愿意選擇長期投資方式，通常是先將房地產持有一段時間，以獲取較為穩定的持續性租金收益，待房地產交易市場行情轉好，再將其轉售給未來的投資者而獲取轉售收益。作為置業投資者，特別是大型商業物業投資者，多采用委托專業的租賃公司為其經營管理招租事宜或是將物業整體性出租給專業租賃公司或其它大型商業運營商等方式，從而獲得較為長期穩定的租金收益。然而大型商業物業整體出租很少有相類似的市場案例可以借鑒，投資者往往難以把握其租金價格水平。這時我們做為一名專業的房地產估價師所提供的租金價格定位評估報告對投資者決策顯得尤為重要。作者擬就大型商業物業整體性長期租賃條件下的租金價格定位評估提出三種評估思路即思路①“租金差值法”、思路②“收益法”及思

路③“報酬率修正法”，謹供同行參考。
關鍵詞 大型商業物業 整體性出租 長期租賃 租金價格定位
一、     大型商業物業租金價格定位的定義
本文中的大型商業物業租金價格定位是特指專業估價人員根據委托方對其所擁有的大型商業物業擬采用整體性出租，且為長期租賃（如10年以上）的出租條件，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析物業整體性出租及租約期長短等對租金價格影響因素的基礎上，對擬估房地產在估價時點上的客觀合理的租金價格水平進行測算和判定的活動。
二、問題的提出：
權利人甲于2006年8月1日以V元人民幣購得一純商業房地產，地處XXX步行街，共五層，總建筑面積為S平方米，其中一層可出租建筑面積為S1，二層可出租建筑面積為S2，依次類推，第五層可出租建筑面積為S5，權利人甲擬對該房地產整體進行招租，招租對象擬定為類似于沃爾碼、天虹商場、茂業百貨等大型超市經營商，租期為15年。現委托房地產專業估價咨詢公司乙對該商業物業整體出租，租期為15年的年租金單價A(合同租金價格即為有效毛租金價格)進行定位評估。
專業估價咨詢公司乙接受委托后，對擬估房地產所處的XXX步行街片區同類型商業售價及租金價格進行詳細地調查。了解到周邊類似的單個鋪位出租實例較多，租金價格較易取得，但類似這種大型商業物業整體長期租賃條件下出租的情況相對較少，且租金價格難易真實取得。專業估價人員通過對所調查的案例資料進行篩選、對比，擬探索出一種租金轉換方式，將零散的短期租賃租金轉換為整體長期租賃租金的方法。
此種方法的基本思路是：搜集周邊類似單個鋪位出租的租金實例和交易價格實例、轉租方的投資回報、各種運營費用等資料，根據所收集的資料進行分析、判斷、測算，從而找出兩者之間的關系，尋求出兩者的轉換關系，以探索出求取整體長期租賃條件下的租金價格方法。
三、評估思路
作者就目前所能調查到的資料進行了周密地思考和分析，認為可以通過以下三種評估思路來實現現有數據的轉換，以達到測算出委托方所要求的租賃條件下的租金價格水平。評估思路難免有不成熟之處，敬請同行指正。
    評估思路①：“租金差值法”：即A=（S1×A1×q1+ S2×A2×q2+ S3×A3×q3+ S4×A4×q4+ S5×A5×q5—Q0- C）/ S
           A——整體出租，租期為M年的年毛租金單價；
    S1－S5——各層可出租建筑面積；
             S——大型商業物業總建筑面積；
  A1－A5——各層出租年平均毛租金單價；
   q1－q5——各層出租空置率；
Q0——第一承租人的年投資回報；
C——第一承租人的年經營費用；
上述評估思路是基于“假設開發法”原理，假定權利人甲一次性整體租給第一承租人某專業租賃公司丙，租約期為M年。則權利人甲所預期租金價格應為專業租賃公司丙再次分戶轉租的有效市場租金減去丙招租過程中所花費的經營費用和其應獲得的投資回報的余額。
正是因為該思路是基于假定權利人甲一次性整體租給第一承租人某專業租賃公司丙，租約期為M年，因此第一承租人丙再次轉租給各小租戶的租金價格水平、空置率水平等參數完全可以通過調查周邊同類小型商鋪租金狀況、空置率水平進行類比，從而準確得出A1－A5、q1－q5。之所以要求測算出第一承租人丙獲得的有效市場租金價格是因為第一承租人在分別轉租給各個小商戶過程中其承擔了擬估房地產部分時段空置的風險。
Q0可以通過調查目前從事專業租賃或房地產招商，甚至可以擴展延升至房地產中介等企業所期望的行業平均利潤水平，可以采用市場租金標準的一定比例來表達如一至兩個月租金，具體視調查結果而定。
C為第一承租人丙的年經營費用，該成本費用包括招租過程中丙應支付的廣告宣傳費、維修費、管理費、稅費、招租空置期間的物業管理費、水電費等。值得特別說明的是招租成本中的稅費是指第一承租人丙與第二承租人（小商戶）發生轉租行為過程中所應繳納的服務—租賃業稅費如營業稅、教育附加費、印花稅等，具體應以地方服務—租賃業稅費繳交相關標準執行。
評估思路①優點在于該思路簡單直接明了，思路明晰，具有較強的說服力，可操作性強。缺點是租期長短對租金價格的影響無法反應出來，如租賃15年和租賃20年租金價格水平之間的差別無法體現。而委托方（權利人甲）恰恰是在一定程度上較為關心租期長短對租金價格的影響。
評估思路②“收益法”：
 
或
本思路是利用收益法預期原理反推出租約期內的租金水平A，即假定權利人甲以V元購買的商業房地產是帶有租約，且剩余租約期恰好為權利人甲所要求的預期租約M年，因此有下列公式
 
或成立的。
而公式中V是已知的，我們則通過上述公式變形反算出a，即
 
或
   如下草圖所示：
 
V
                               VN-M
    a    a   a                a   aN-M                            aN-M
 

0   1    2   3 …….         M  M+1      ………     N
V——權利人甲購入價值；
VN-M——假定權利人甲在租約期M年期滿后發生轉讓的價值；
a——整體出租，租期為M年的年凈租金收益；
aN-M——租約期M年期滿后至土地使用權結束即第M－N年期間年凈租金收益；
Y1——租期為M年，租約期內報酬率；
Y2——租約期外M－N年期間內報酬率；
k——租約期內權利人甲正常情況應投入的年運營費率；
M——租約期M年；
N——土地使用權尚可使用權年限N年。
該公式中值得注意的有兩點：
    1、V為權利人甲購入價如距估價時點時間較長，V需另做相應時間修正。
    2、因為收益法中測算式
或中租金為凈租金收益水平，因此反算出的
a為租約期內凈租金價格水平。而權利人甲所要求測算的租金價格水平實為毛租金價格水平，因此我們必須在測算出a的基礎上增加上租約期內權利人甲每年所應付出的運營費用，運營費包括維修費、管理費、保險費及租賃稅費等。
所以結合上述應注意的兩點，權利人甲在預定的租賃期內的租金價格A應為：
或
    評估思路②理論上可謂是完美無缺，既考慮了租期對租金價格水平的影響，又考慮了大型商業物業整體性出租對租金價格的影響。但不足的是該評估思路在具體的評估過程中，對于不同租期（長租期）的報酬率難以把握；另外也不容易掌握M年后的租金價格水平或M年后轉讓價值的預測。畢竟經過M年（10年以上）發展，尤其是國內各城市房地產都在飛速發展，房地產價格走勢預測的準確性較差，而我們所要求測算的租金價格恰恰是跟M年以后的租金價格行情及M年后的轉讓價格影響較大。因此該評估思路較適宜城市各類房地產市場較為平穩，租金及銷售價格起伏變化小的大型商業物業整體性長期租賃的租金價格定位。
評估思路③“報酬率修正法”：
 
A——整體出租，租期為M年的年毛租金單價；
S——大型商業總建筑面積；
——零散型商鋪單個出租條件下整體年平均凈租金收益；
Y1——整體性出租，租約為M年權利人預期報酬率；
Y2——假定分成小型商鋪單個出租，且租期為1年權利人預期報酬率；
k——租約期內權利人甲正常情況應投入的年運營費率；
M——租期。
作為大型商業物業的權利人甲而言，采用整體性出租，且租賃期較長或是采用零散型商鋪單個出租，租期為短期如1年這兩種方案的根本區別實質上就是權利人甲對兩種方案所面臨的投資風險與所追求的投資回報之間的博奕。因此理論上作為權利人甲來說所購之房地產在前M年價值在兩種出租方案條件下的價值應相等。
即=
則=兩種出租方案中權利人所預期投資報酬率Y1、Y2可以通過累加法測算出來，如下表所示。
             兩種方案                     
項目名稱 分成單個商鋪出租，租期較短如1年，情況下權利人的預期投資報酬率Y2(%) 整體出租租期為M年的情況下權利人的預期投資報酬率Y1(%)
無風險投資的報酬率 2.52 2.52
對投資風險的補償 3.5 2.0
對管理負擔的補償 2.5 1.5
對缺乏流動性的補償 1.5 1.0
易獲得融資的好處 1.3 1.0
合計 11.32 8.02
    而其中是采用整體性出租，且租賃期較長的租賃條件下年凈租金收益；
    是采用零散型商鋪單個出租，短期租賃條件下的年凈租金收益，即=S1×A1×q1+S2×A2×q2+S3×A3×q3+S4×A4×q4+S5×A5×q5-C（其中 A1－A5為零散型商鋪單個出租各層平均毛租金價格； q1－q5為各層出租空置率；C為權利人甲如采用零散出租方式正常情況應投入的年運營費；）；
    因此，最后我們需在測算出的凈租金收基礎上增加租約期內權利人甲正常情況應投入的年運營費即為有效毛租金價格，所以
 
    評估思路③優點在于既考慮了整體性出租及租約長短對租金價格的影響，同時也回避了對M年后租金或轉讓價的預測不準確性。所以相對評估思路①、②而言，評估思路③思路清晰，工作量小，且可操作性又強，但不足的是利用累加法來求取預期投資報酬率說服力并不強，當然這也是目前行業界對報酬率求取思路一直存在的困惑。因此我們可以再通過對公司客戶資源中從事房地產投資的投資者對投資風險及投資回報率等內容進行問卷調查，從調查問卷統計出各投資者對投資風險的意識及追求投資回報的強烈程度。繼而在求取報酬率時將累加法中各子因素繼續細化，以盡可能地提高求取報酬率的準確性。
                                         四、結束語
    以上三種評估思路都存在著各自的優缺點及適用性，因此要求我們在評估過程中根據實際情況來衡量優先采用哪種評估思路。當然在評估條件允許的前提下我們可以同時采用三種評估思路進行評估，以其中一種評估思路為主，其它兩種評估思路作為輔助驗證。以求達到相對公平、公正、合理的評估結果，為委托方提供更為專業、準確地價格定位評估服務。