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近一個時期，伴隨著我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，集體建設(shè)用地大量進入市場，已逐漸成為當今社會經(jīng)濟活動的重要組成部分。目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已成為一個必須承認的客觀現(xiàn)實，引起了社會各界高度重視。國家現(xiàn)有法律對集體建設(shè)用地沒有出臺嚴格的相關(guān)法律政策，各地的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)均處于探索實踐階段。濟南市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)并未大規(guī)模出現(xiàn)，但隨著山東省各地市進行的相關(guān)實踐，以及國土資源部即將出臺的土地流轉(zhuǎn)新政策，濟南市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作也會逐漸展開。

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在南方經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)已經(jīng)相當普遍，據(jù)有關(guān)資料顯示：淅江、上海、江蘇、廣東等經(jīng)濟發(fā)展活躍的地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在兼并、改制、改組和聯(lián)營過程中，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)非常普遍。江蘇、蘇州已有50%以上的集體建設(shè)用地進入市場流轉(zhuǎn)，面積超過10萬畝。濟南集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)起步明顯要比南方經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)緩慢，目前流轉(zhuǎn)形式主要是：

1.征轉(zhuǎn)為國有土地并辦理轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)有的集體建設(shè)用地在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，通過征地將集體土地征為國有土地，然后通過土地一級市場出讓，最終實現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。這類集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，有比較明確的法律保障，濟南的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要采取這樣的形式，不過許多人將這種方式列為廣義的土地流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營、作價入股等方式實現(xiàn)土地使用權(quán)主體變動的，才是真正意義的流轉(zhuǎn)。

2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并及股份制改組、出租中隱含的集體土地轉(zhuǎn)讓

濟南市各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，90年代以后許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營不善，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并及股份制改組、出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)在這些過程中發(fā)生了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

3.四荒地出租

濟南市南部山區(qū)有大量的裸巖地、荒草地、以及坡度25度以上無法開墾利用的荒地等未利用地，很多地方將這些集體土地辦理為四荒地，通過出租的形式向村集體繳納租金，開發(fā)商獲得一定年限的土地使用權(quán)，并依托南部山區(qū)的自然資源開發(fā)興建旅游項目。

 

4.農(nóng)用地直接流轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

濟南市2006年之前有個別建設(shè)項目采取了先建后罰的方法，即在農(nóng)用地上修建廠房等建筑設(shè)施，通過補交罰金的形式將所占建設(shè)用地合法化。由于農(nóng)用地現(xiàn)在也可以流轉(zhuǎn)，有許多人包括村集體都認為流轉(zhuǎn)就是可以將自己的農(nóng)用地使用權(quán)進行買賣，但是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)要在依法、自愿、有償?shù)脑瓌t下做到三個“不得”，不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益，因此這種流轉(zhuǎn)形式已經(jīng)嚴格禁止。

㈠ 相關(guān)法規(guī)、政策的影響

 （1）國家政策影響

 國家雖然沒有出臺嚴格的法律法規(guī)來規(guī)范現(xiàn)有的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)活動，但是近年來有許多政策文件都有所涉及集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題，如：國家中共中央【1997】第11號文件；中共中央【2003】第3號文件；國務(wù)院【2004】第28號文件；國土資源部【2006】第52號文件等，從這些文件中可以看出，國家支持各地積極開展對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探討，并且希望各地通過實踐能積累一些有益經(jīng)驗得以推廣。新的政策允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，用于商業(yè)、工業(yè)、旅游等服務(wù)行業(yè)，只是嚴格限制進行房地產(chǎn)開發(fā)。

（2）濟南市沒有出臺相應(yīng)的法律、法規(guī)

2006年經(jīng)山東省國土資源廳批準．在利津縣中心鎮(zhèn)陳莊鎮(zhèn)率先進行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點，試點的總結(jié)還未完成，效果現(xiàn)在還不能預(yù)知。山東省各地市如煙臺、臨沂等地也對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行了實踐，但是沒有形成一個比較成熟的模式，處于探索階段。濟南市至今沒有出臺相關(guān)的法規(guī)政策來對本市的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)活動進行規(guī)范。

㈡ 集體建設(shè)用地自身存在的一些疑難問題

（1）相關(guān)法律、政策的滯后

改革開放以來，除了我國的憲法對集體建設(shè)用地有法律規(guī)范外，很少有專業(yè)性法律、法規(guī)對集體建設(shè)用地做出明確規(guī)范。

（2）開發(fā)建設(shè)的隨意性

由于政府部門法律、法規(guī)的滯后，勢必導致集體建設(shè)用地的規(guī)劃不統(tǒng)一、用途不統(tǒng)一、功能不統(tǒng)一、模式不統(tǒng)一，出現(xiàn)“四不統(tǒng)一”的現(xiàn)象。

（3）變現(xiàn)能力差

集體建設(shè)用地在土地市場上的變現(xiàn)能力差，具體變現(xiàn)在：

①法規(guī)的不健全，規(guī)劃使用不合理；

②集體建設(shè)用地一般都處在城鄉(xiāng)結(jié)合部及距離城市中心較遠的地段；

③集體建設(shè)用地沒有參與土地市場流通，人們對此了解程度較差；

④市場交易量小造成市場窄小，從而沒有可參照比較的依據(jù)；

⑤存在一定的違法風險。

（4）使用風險大

集體建設(shè)用地在使用上和國有土地相比風險較大。集體建設(shè)用地使用權(quán)沒有法律、法規(guī)的充分保護，而且集體建設(shè)用地所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，且在土地使用上可能有違規(guī)違法行為的存在。

 

㈠ 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)勢在必行

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題各地方早已開始進行自發(fā)探索，基層的實踐也獲得了上層的認可，但上有國務(wù)院文件，下有持續(xù)十年的各地基層試點，“農(nóng)地入市”的全國性改革措施和法規(guī)仍遙遙無期，但諸多學者都指出，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)“勢在必行”。目前農(nóng)村集體建設(shè)用地的“地下市場”很活躍，國家有關(guān)法律法規(guī)滯后，遠不能適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要。轉(zhuǎn)型期的中國社會變化巨大，現(xiàn)實中很多改革舉措都是經(jīng)過事后修改法律來“追認”，在某種程度上法律的程序邏輯要“服從改革的需要”，盡管這并不符合常態(tài)。

㈡ 借鑒成熟的集體建設(shè)流轉(zhuǎn)的發(fā)展模式

集體建設(shè)用地的全國性改革已經(jīng)探討多年，許多地方都已出臺了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法，引起了積極的社會反響，雖然實施過程還存在許多問題需要進一步完善，但是通過大面積的實踐試點及嘗試，相信必然會總結(jié)出比較成熟的模式。濟南市可以根據(jù)自身情況及特點，借鑒這些試點地區(qū)的成功經(jīng)驗，出臺相關(guān)政策法規(guī)來規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)活動。

雖然國家集體建設(shè)用地存在著各種流轉(zhuǎn)形式，但是由于濟南市政府對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的謹慎態(tài)度，以及集體建設(shè)用地開發(fā)的自身限制，濟南市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)活動一直比較冷淡。黨的十七屆三中全會提出了建立規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，其中土地流轉(zhuǎn)極為重要，在土地流轉(zhuǎn)基本原則和基本要求明確后，真正操作還需要制定具體的配套措施。國土資源部副部長鹿心社表示，國土資源部正和有關(guān)方面抓緊制定相應(yīng)的辦法措施，預(yù)計會有一批相應(yīng)文件陸續(xù)出臺，土地流轉(zhuǎn)政策一旦出臺，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的活動將有據(jù)可依。隨著全國各地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的嘗試、經(jīng)驗的積累，以及即將出臺相關(guān)文件的刺激，濟南市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)活動必然要發(fā)展前行，出臺自己的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)活動，探討出適合濟南發(fā)展的模式。

截止目前，2008年濟南市國土資源局共發(fā)布了32塊國有建設(shè)用地（居住﹑商服用地）出讓信息，其中已成交23宗，分別為歷下區(qū)10宗、天橋區(qū)8宗、市中區(qū)6宗、歷城區(qū)1宗、槐蔭區(qū)3宗、高新區(qū)3宗、長清區(qū)1宗；按土地使用用途分為16宗居住用地、10宗商服用地、6宗居住商服綜合用地。在前三期《金誠簡報》中已經(jīng)匯總了2008-G001至2008-G025號地塊的信息，本期簡報補充2008-G026至2008-G052號地塊成交信息；另有1宗土地未到掛牌截止期限，使用用途為商服用地，具體信息詳見附表。

區(qū)域	編號	土地位置	土地面積（㎡）	土地用途	規(guī)劃指標要求容積率	成交價格（萬元）	成交日期	受讓單位	備注
高新區(qū)	2008-G026	奧體中心東側(cè)3-2號，體育北路以南，體育東路以東	85800    以掛牌文件為準	居住	地上≤1.5   地下≤0.7	32180	2008-7-23	成龍實業(yè)有限公司、 山東華創(chuàng)置業(yè)有限公司
高新區(qū)	2008-G027	奧體中心東側(cè)3-3號，體育北路以南，體育東路以東	150086	居住	地上≤1.7   地下≤0.7	59659.45	2008-7-23	成龍實業(yè)有限公司、 山東華創(chuàng)置業(yè)有限公司
高新區(qū)	2008-G028	奧體中心東側(cè)4號，體育 北路以南，體育東路以東	221969	居住	地上≤2.0   地下≤0.8		2008-7-23		流拍
天橋區(qū)	2008-G029	天橋區(qū)標山南路以北、   濟濼路以東	3410	居住	地上≤1.85  地下≤0.31	1020	2008-7-23	山東龍劍房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司
槐蔭區(qū)	2008-G032	槐蔭區(qū)經(jīng)七經(jīng)十路 交叉路口	13981	商服	地上≤2.7   地下≤1.0	11530	2008-7-23	濟南市城市建設(shè)投資 有限公司
歷下區(qū)	2008-G033	歷下區(qū)歷山路東側(cè) 122號、124號	34007	居住	地上≤3.5   地下≤1.2	28428	2008-7-30	山東文華園置業(yè)有限公司
歷下區(qū)	2008-G034	解放路與二環(huán)東路 交叉口西南角	9620.9	住宅、    公建（商服）	地上≤3.54   地下≤1.3		2008-10-15		流拍
長清區(qū)	2008-G035	清河街以北、文昌路以東	3022	公建（商服）	地上≤1.1   地下≤0.5	362.64	2008-10-15	長清勞動服務(wù)辦公室
天橋區(qū)	2008-G036	西工商河路西側(cè)	8295.8	住宅	地上≤1.69   地下≤0.48	2065	2008-10-15	山東重汽房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司
天橋區(qū)	2008-G037	北園大街、歷山路口西北側(cè)	26521	公建（商服）	地上≤4.0    地下≤1.3		2008-10-8		流拍
區(qū)域	編號	土地位置	土地面積（㎡）	土地用途	規(guī)劃指標要求容積率	成交價格（萬元）	成交日期	受讓單位	備注
天橋區(qū)	2008-G038	北園大街、歷山路東北側(cè)	13502	公建      （商服）	地上≤4.2   地下≤1.6		2008-10-8		流拍
天橋區(qū)	2008-G039	北園大街南側(cè)、 北園信用合作社西側(cè)	11212	公建      （商服）	地上≤4.3   地下≤1.8		2008-10-8		流拍
天橋區(qū)	2008-G040	濟濼路西側(cè)、津浦線北側(cè)	123671	居住	地上≤2.05   地下≤0.8		2008-10-15		流拍
歷下區(qū)		經(jīng)一路北側(cè)， 膠濟鐵路南側(cè)，東濼河東側(cè)	總面積80237    地塊A：15410    地塊B：12803    地塊C：52024	地塊A：居住     地塊B：公建           （商服）    地塊C：居住	A地塊：地上≤2.1  地下≤0.8      B地塊：地上≤1.7  地下≤0.8    C地塊：地上≤2.1  地下≤0.8	36105	2008-10-9	山東保利美嘉 房地產(chǎn)開發(fā)公司
歷下區(qū)		經(jīng)十路北側(cè)， 燕山立交西北側(cè)	總面積:    39592    地塊A：11749    地塊B：27843	地塊A：公建           （商服）     地塊B：居住	A地塊：地上≤4.0  地下≤1.4       B地塊：地上≤3.0  地下≤1.2	39197.4	2008-10-9	山東中建房地產(chǎn)開發(fā)公司
歷城區(qū)	2008-G041	歷城區(qū)二環(huán)東路以東， 祝舜路以北(七里堡地塊）	28883	居住	地上≤1.4   地下≤0.65	8500	2008-11-5	上海康安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山東七里堡置業(yè)有限公司
天橋區(qū)	2008-G042	經(jīng)十路以北、鳳凰路以西（大山坡東側(cè)B地塊)	138740	居住	地上≤1.6   地下≤0.7	41622	2008-11-5	山東東拓置業(yè)有限公司
區(qū)域	編號	土地位置	土地面積（㎡）	土地用途	規(guī)劃指標要求容積率	成交價格（萬元）	成交日期	受讓單位	備注
槐蔭區(qū)	經(jīng)七緯十二東南片區(qū)	槐蔭區(qū)經(jīng)七緯十二東南側(cè)	A:5564.9	公建      （商服）	地上≤5.5   地下≤2.2		2008-10-28		流拍
	經(jīng)七緯十二東南片區(qū)	槐蔭區(qū)經(jīng)七緯十二東南側(cè)	B:11861.9	住宅	地上≤3.5   地下≤1.2		2008-10-28
	經(jīng)七緯十二東南片區(qū)	槐蔭區(qū)經(jīng)七緯十二東南側(cè)	C:6742.8	公建      （商服）	地上≤3.7   地下≤1.5		2008-10-28
	經(jīng)七緯十二東南片區(qū)	槐蔭區(qū)經(jīng)七緯十二東南側(cè)	D:4835.1	公建      （商服）	地上≤1.6   地下≤0.8		2008-10-28
歷下區(qū)	職業(yè)工程技術(shù)學院地塊	歷下區(qū)經(jīng)十路南側(cè)， 燕山東路以西	A:11806	公建      （商服）	地上≤4.0   地下≤1.6	16245.6	2008-10-28	楚天置業(yè)
	職業(yè)工程技術(shù)學院地塊	歷下區(qū)經(jīng)十路南側(cè)， 燕山東路以西	B:7532	住宅	地上≤3.2   地下≤1.4		2008-10-28
槐蔭區(qū)	2008-G043	槐蔭區(qū)經(jīng)十路南側(cè)、 臘山河西側(cè)	地塊一：33079.8  地塊二：251389.4	地塊一： 公建（商服）    地塊二： 住宅	地塊一：地上≤3.13地下≤0.8 地塊二：地上≤1.83地下≤0.8		2008-11-10		流拍
歷下區(qū)	2008-G044	歷下區(qū)漿水泉路東側(cè)	13220	居住	地上≤1.23   地下≤0.6	3668.55	2008-11-10	三鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
市中區(qū)	2008-G045	市中區(qū)英雄山路西側(cè)、 興濟河北側(cè)	3249.7	居住	地上≤2.9   地下≤1.0	1608.6	2008-12-8	山東和輝置業(yè)發(fā)展有限公司
市中區(qū)	2008-G046	市中區(qū)二環(huán)南路南側(cè)、 九曲路西側(cè)	5085	居住	地上≤2.06   地下≤0.49	1372.95	2008-12-8	濟南天勤置業(yè)有限公司
市中區(qū)	2008-G047	市中區(qū)陽光新路 （原水泥廠路）	22549	居住	地上≤1.9   地下≤0.8	6426.47	2008-12-8	濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司
市中區(qū)	2008-G048	市中區(qū)舜耕路西側(cè)、 八里洼南路東側(cè)	300.03	居住	地上≤1.25   地下≤0.52	81	2008-12-8	山東恒華置業(yè)有限公司
區(qū)域	編號	土地位置	土地面積（㎡）	土地用途	規(guī)劃指標要求容積率	成交價格（萬元）	成交日期	受讓單位	備注
市中區(qū)	2008-G049	市中區(qū)土屋村	3822.14	居住	地上≤1.87  地下≤0.46	1490.63	2008-12-8	山東天泰置業(yè)有限公司
天橋區(qū)	2008-G050	天橋區(qū)北園大街北側(cè)、 東工商河路西側(cè)	458	共建商服	地上≤1.2    地下≤0.5	179	2008-12-8	大華實業(yè)有限公司
歷下區(qū)趵南路零星棚戶區(qū)改造地塊		歷下區(qū)文化西路北側(cè)， 趵突泉南路東側(cè)	地塊一：17943    地塊二：3166	地塊一： 公建（商服）    地塊二： 科教用地	地上≤2.52   地下≤1.1	19787.5	2008-12-1	山東金光置業(yè)有限公司
山大路電影機械廠沿街地塊		歷下區(qū)山大路東側(cè)， 大東科技城北側(cè)	4108	公建      （商服）	地上≤3.6  地下≤1.2	6160	2008-12-1	二建·融基置業(yè)有限公司
歷下區(qū)報施街地塊		歷下區(qū)東關(guān)大街南側(cè)， 青龍后街東側(cè)	20653	公建      （商服）	地上≤1.84  地下≤1.5	25341.64	2008-12-1	山東華藝集團有限責任公司
市中區(qū)	2008-G051	市中區(qū)緯一路以東、 經(jīng)二路以南	148814	居住	地上≤3.0  地下≤1.5	120985.78	2008-12-3	濟南萬達商業(yè)廣場 置業(yè)有限公司
歷下區(qū)	2008-G052	（奧體東側(cè)8號）經(jīng)十東路以南，體育北路北側(cè)	20406	商服	地上≤3.0  地下≤1.5

統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)、中國土地網(wǎng)等網(wǎng)站中的土地公開出讓及公開成交信息

 

 

通過國家統(tǒng)計局近日公布的1～11月全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示信息，1～11月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26546億元，同比增長22.7%；全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%；銷售額19261億元，同比下降19.8%，其中，商品住宅銷售額下降20.6%。最受關(guān)注的依然是價格問題，11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點，環(huán)比下降0.5%，這也是自8月以來，房價第四個月環(huán)比下降，且下降幅度有擴大趨勢，此前8月、9月和10月的房價環(huán)比降幅分別為0.1%、0.1%和0.3%。以上數(shù)據(jù)體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場交易量成下降趨勢，從而直接影響與之相關(guān)的土地市場。

截止2008年12月31日，匯總濟南市商業(yè)、住宅土地招拍掛供地交易情況，分別以供地數(shù)量、供地面積進行統(tǒng)計，詳細情況參見以下圖表：

 

 

 

 

通過圖1、圖２所示，濟南市招拍掛土地交易市場第二、三季度商業(yè)、住宅用地供地量明顯下降，第四季度供地量雖有增加，但受我國房價下跌導致房產(chǎn)機需求減少的影響，成交比例較前三季度有所下降，成交比例約占供地總量的73%，全年總體土地交易量成下降趨勢；全年總體供地面積呈下降趨勢，出讓土地規(guī)模呈現(xiàn)較小走勢。