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新政后多幅地塊出讓底價大幅提升
發布時間：2023/6/19
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新政后多幅地塊出讓底價大幅提升
北京土地新政實施已經逾月，截止到目前，溢價率大幅降低成為土地新政以來的一大看點。以新政后成交的8塊住宅用地為例，平均溢價率為13%。這比2009年以來動輒超過100%的溢價率下降明顯。
但是，有關“招標底價太高”、“調控誠意不足”的質疑也隨之而來。比如，新政后出讓的順義區馬坡新城9號地西側地塊，招標出讓底價比其新政前的掛牌底價抬高了9億元。在不少業內人士看來，多幅地塊出讓底價的抬升，和政府土地收益預期不無關系。記者選取了最具代表性的馬坡地塊和長陽鎮3號地、8號地，進行了深入調查。
馬坡地塊
改招標后底價抬高117%
5月7日，順義區馬坡新城9號地西側地塊(以下簡稱“馬坡地塊”)的流標令人“大跌眼鏡”。
該地塊的招標底價為16.5億元，而5家開發商報價無一達到該底價，其中開發商的最低報價為7.6億元，最高報價為14.55億元。
5家開發商報價低于底價
馬坡地塊流標
事實上，馬坡地塊在今年3月就曾以掛牌方式出讓，當時的掛牌起始價為7.61億元。不巧的是，3月份北京因高價地等因素而暫停了土地出讓。
4月下旬，馬坡地塊“重現”土地市場，不過出讓方式已經從掛牌改為招標，而出讓底價也由7.61億元變為16.5億元，“底價漲了9億元，政府土地收益大幅增加”，在當天招標現場外，一位開發商對媒體表示，如果以16.5億底價核算，該宗地樓面價已經達到約8010元/平米(扣除限價房用地)。而以現場5家開發商報價核算，開發商的估算樓面價大致在3689元/平方米至7063元/平方米。
針對馬坡地塊的招標底價，北京市土地儲備中心有關負責人在該地塊出讓后對本報記者表示，該底價是由順義區確定的，在開標前，土地中心也并不知道底價。
記者聯系了順義區有關部門，求證其底價制定的情況和標準。北京市國土資源局順義分局回復表示，“在土地拍賣的過程中，流拍是正常現象，我們不便發表意見。”
增5萬平米限價房
出讓底價不降反升
記者從有關渠道獲得了馬坡地塊3月掛牌文件和4月下旬招標文件。在3月的掛牌文件中，可以看出該地塊出讓底價包括一級開發補償費用和政府土地收益兩部分。
3月掛牌文件和4月下旬招標文件顯示，從掛牌到招標，一級開發補償費用均確定為2.3億元，并未發生變化，同時地塊出讓面積、總建設面積等主要指標都未變化，變化的一項是在既定的建設控制規模內，4月下旬的招標文件增加了5萬平米的限價房。
一位參與拿地的開發商對記者表示，因為地塊增加了限價房，按照一般的邏輯，整個地塊的出讓底價應該是降低，而不是抬高。這位開發商表示，如果3月以掛牌底價出讓，政府最低收益為7.61億元減去2.3億元，約5.31億元；而依照后來的招標底價16.5億元計算，政府最低收益為16.5億元減去2.3億元，約14.2億元，前后驟增約9億元。
房山3號地和8號地 招標底價被質疑“過高”
除馬坡地塊外，5月12日出讓的房山區長陽鎮起步區3號地南側地塊和房山區房山線長陽站8號地西側地塊(以下簡稱“3號地”和“8號地”)，招標底價也被不少業內人士質疑過高，“政府定價參照的是去年土地市場火熱時房企拿地的高價”。
接近去年高價地成交價水平
3號地招標底價為9.1億，根據出讓文件，建筑控制規模約為15.8萬平米，以此折合樓面價為5760元/平米。8號地招標底價為10.74億元，如果扣除小學和托幼用地，地塊的居住用地建筑規模約為17.4萬平米，以此折合樓面價為6159元/平米。
而在去年下半年，正值土地市場白熱化“地王”頻出的時期，中糧萬科拍得長陽鎮起步區1號地和5號地的樓面價分別為6443元/平米和5726元/平米。可以看出，3號地和8號地的招標底價，與去年土地市場火爆時期周邊地塊的成交價基本上在同一水平。
賣地收益成倍攀升
一位參與3號地和8號地的開發商對記者表示，如果比較這兩塊地和1號地、5號地的起始樓面價，就能看出更大的漲幅。1號地競價起始價為8.4億元，折合起拍樓面價為2453元/平米；5號地競價起始價為13.6億元，折算起拍樓面價為2666元/平方米。
記者根據出讓文件得出的計算結果也顯示，3號地和8號地的政府最低收益單價，較之去年7月成交的周邊地塊，確實出現了大幅增長。去年7月成交的兩個地塊按掛牌起始價來計算，1號地政府最低收益樓面單價791元/平米；5號地政府最低收益樓面單價743元/平米。
而今年5月份成交的3號地和8號地按照招標底價來算，3號地政府最低收益樓面單價4229元/平米，比1號地和5號地高出了5倍以上；8號地政府最低收益樓面單價也達到了2983元/平米。
對此，也有業內人士包括部分開發商表示，房山區長陽鎮作為新開發區域，政府為吸引品牌房企入駐，在去年初以較低的價格出讓土地，待區域得到更多開發商的認同，再提高出讓的價格，也是可以理解的。
招標底價 就高不就低？
還值得一提的是，今年2月以底價約9.3億元成交的房山區長陽鎮居住、商業項目(長陽西站1、2號地)，建筑規模293778平方米，折合樓面價也僅3151元/平米。這讓不少人產生了土地招標底價“就高不就低”的疑問。
對此，一位開發商向記者介紹稱，長陽鎮起步區多塊土地是統一進行一級開發的，而長陽西站1、2號地離起步區地塊尚有一定距離。同時長陽西站1、2號地競買條件頗多，大大抬高了競買門檻，所以長陽西站1、2號地的地價不太適合作為整個大區域地價的參考。
但是，有關“招標底價太高”、“調控誠意不足”的質疑也隨之而來。比如，新政后出讓的順義區馬坡新城9號地西側地塊，招標出讓底價比其新政前的掛牌底價抬高了9億元。在不少業內人士看來，多幅地塊出讓底價的抬升，和政府土地收益預期不無關系。記者選取了最具代表性的馬坡地塊和長陽鎮3號地、8號地，進行了深入調查。
馬坡地塊
改招標后底價抬高117%
5月7日，順義區馬坡新城9號地西側地塊(以下簡稱“馬坡地塊”)的流標令人“大跌眼鏡”。
該地塊的招標底價為16.5億元，而5家開發商報價無一達到該底價，其中開發商的最低報價為7.6億元，最高報價為14.55億元。
5家開發商報價低于底價
馬坡地塊流標
事實上，馬坡地塊在今年3月就曾以掛牌方式出讓，當時的掛牌起始價為7.61億元。不巧的是，3月份北京因高價地等因素而暫停了土地出讓。
4月下旬，馬坡地塊“重現”土地市場，不過出讓方式已經從掛牌改為招標，而出讓底價也由7.61億元變為16.5億元，“底價漲了9億元，政府土地收益大幅增加”，在當天招標現場外，一位開發商對媒體表示，如果以16.5億底價核算，該宗地樓面價已經達到約8010元/平米(扣除限價房用地)。而以現場5家開發商報價核算，開發商的估算樓面價大致在3689元/平方米至7063元/平方米。
針對馬坡地塊的招標底價，北京市土地儲備中心有關負責人在該地塊出讓后對本報記者表示，該底價是由順義區確定的，在開標前，土地中心也并不知道底價。
記者聯系了順義區有關部門，求證其底價制定的情況和標準。北京市國土資源局順義分局回復表示，“在土地拍賣的過程中，流拍是正常現象，我們不便發表意見。”
增5萬平米限價房
出讓底價不降反升
記者從有關渠道獲得了馬坡地塊3月掛牌文件和4月下旬招標文件。在3月的掛牌文件中，可以看出該地塊出讓底價包括一級開發補償費用和政府土地收益兩部分。
3月掛牌文件和4月下旬招標文件顯示，從掛牌到招標，一級開發補償費用均確定為2.3億元，并未發生變化，同時地塊出讓面積、總建設面積等主要指標都未變化，變化的一項是在既定的建設控制規模內，4月下旬的招標文件增加了5萬平米的限價房。
一位參與拿地的開發商對記者表示，因為地塊增加了限價房，按照一般的邏輯，整個地塊的出讓底價應該是降低，而不是抬高。這位開發商表示，如果3月以掛牌底價出讓，政府最低收益為7.61億元減去2.3億元，約5.31億元；而依照后來的招標底價16.5億元計算，政府最低收益為16.5億元減去2.3億元，約14.2億元，前后驟增約9億元。
房山3號地和8號地 招標底價被質疑“過高”
除馬坡地塊外，5月12日出讓的房山區長陽鎮起步區3號地南側地塊和房山區房山線長陽站8號地西側地塊(以下簡稱“3號地”和“8號地”)，招標底價也被不少業內人士質疑過高，“政府定價參照的是去年土地市場火熱時房企拿地的高價”。
接近去年高價地成交價水平
3號地招標底價為9.1億，根據出讓文件，建筑控制規模約為15.8萬平米，以此折合樓面價為5760元/平米。8號地招標底價為10.74億元，如果扣除小學和托幼用地，地塊的居住用地建筑規模約為17.4萬平米，以此折合樓面價為6159元/平米。
而在去年下半年，正值土地市場白熱化“地王”頻出的時期，中糧萬科拍得長陽鎮起步區1號地和5號地的樓面價分別為6443元/平米和5726元/平米。可以看出，3號地和8號地的招標底價，與去年土地市場火爆時期周邊地塊的成交價基本上在同一水平。
賣地收益成倍攀升
一位參與3號地和8號地的開發商對記者表示，如果比較這兩塊地和1號地、5號地的起始樓面價，就能看出更大的漲幅。1號地競價起始價為8.4億元，折合起拍樓面價為2453元/平米；5號地競價起始價為13.6億元，折算起拍樓面價為2666元/平方米。
記者根據出讓文件得出的計算結果也顯示，3號地和8號地的政府最低收益單價，較之去年7月成交的周邊地塊，確實出現了大幅增長。去年7月成交的兩個地塊按掛牌起始價來計算，1號地政府最低收益樓面單價791元/平米；5號地政府最低收益樓面單價743元/平米。
而今年5月份成交的3號地和8號地按照招標底價來算，3號地政府最低收益樓面單價4229元/平米，比1號地和5號地高出了5倍以上；8號地政府最低收益樓面單價也達到了2983元/平米。
對此，也有業內人士包括部分開發商表示，房山區長陽鎮作為新開發區域，政府為吸引品牌房企入駐，在去年初以較低的價格出讓土地，待區域得到更多開發商的認同，再提高出讓的價格，也是可以理解的。
招標底價 就高不就低？
還值得一提的是，今年2月以底價約9.3億元成交的房山區長陽鎮居住、商業項目(長陽西站1、2號地)，建筑規模293778平方米，折合樓面價也僅3151元/平米。這讓不少人產生了土地招標底價“就高不就低”的疑問。
對此，一位開發商向記者介紹稱，長陽鎮起步區多塊土地是統一進行一級開發的，而長陽西站1、2號地離起步區地塊尚有一定距離。同時長陽西站1、2號地競買條件頗多，大大抬高了競買門檻，所以長陽西站1、2號地的地價不太適合作為整個大區域地價的參考。
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