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　　一、房價與地價

   (一)房價與成本

　　土地成本是房屋成本的重要組成部分。因此，在探討房價與地價的關系之前，首先應該探討房價與一般性成本的關系。

　　在市場經濟條件下，房價的形成是極其復雜的。有房地產本身的因素，如區位、環境、樓盤品質等等；有房地產以外的因素，如居民收入水平、利率高低、稅負高低、投資和交易成本等等。有經濟的、政治的、社會的，甚至心理的因素，但最終起決定作用的還是供求關系。

　　供求關系的不斷變化導致市場價格的不斷變化，形成新的均衡價格。在價格的形成機制中，成本起著很重要的作用。對開發商來說，只有價格高于成本才有利可圖。即使某個開發商在一個項目上虧本，總體上他也會在其它項目上盈利，否則就只有虧損。即使某開發商虧損破產，整個行業也會贏利，否則整個行業就會萎縮，連基本的簡單再生產都維持不了。因此，成本是決定價格的基本因素。但這并不意味著任何開發商都可以以自己的成本定價。一方面，成本是通過影響供求關系來影響價格的。如果成本高于市場價格，供應就會減少，直至供不應求而價格回升。如果成本遠遠低于市場價格，就會有新的投資人加入，導致供應增加，價格降低。同時對土地的需求增加，進而又抬高了土地成本。另一方面，成本決定價格，指的是全行業的社會平均成本。在房價不變的條件下，以平均成本生產的開發商，可以獲得平均利潤；低于平均成本生產的開發商，可以獲得超額利潤，如過去以協議出讓獲得土地的開發商；高于平均成本的，就只有微利甚至是虧本了。任何開發商都會同時考慮未來房價和開發成本兩個方面(當然也會考慮其它因素)來決定是否投資。

　　(二)地價在房價形成中的作用

　　當前對房價和地價的關系，有兩種截然不同的觀點。一種是“成本推動論”，認為地價上漲推動了房價上漲。一種是“需求帶動論”，認為房價上漲引起了對土地需求增加，帶動了地價上升。這兩種觀點都是不全面的。房價和地價往往是互為因果的，關鍵是從哪個角度來看。房價在上漲過程中存在這樣一個鏈條：地價上漲→開發成本增加→房價上漲→預期房價上漲→開發商增加投資→地價上漲，這樣就形成了一個價格循環機制。在這一過程的前一階段，是地價上漲引起了房價上漲，而在后一階段，是房價引起了地價上漲。倘若不能全面地看待這一現象，就難免陷入“雞生蛋，蛋孵雞，先有雞還是先有蛋”的怪圈。由于影響房價和地價的因素非常復雜，價格循環機制的任一個環節都有可能受到上述因素外的其它因素的影響而首先啟動，進而牽動其它環節。譬如由于對征地拆遷補償增加，引起地價上漲；建材成本增加，可能引起房價上漲；市場的投機行為，引起房價預期上漲；政策鼓勵或市場預期，引起房地產開發投資增加等等。需要指出的是，這個循環機制不會無限制的單向發展，因為每一個環節都是受約束的，隨時會被外力修正，否則就會形成房地產泡沫。比如，房價上漲會受到有效需求的約束，不可能無限制的一路上漲；大眾的心理預期隨時會變化，不可能總是看漲；開發商投資會受到宏觀調控的制約；土地購置量會受到土地供應計劃和土地規劃的制約等等。

　　2004年曾有人以“上半年土地平均價格增長了11.3%，高于全國平均房價增長10.3%的水平”為依據，推論“2005年上半年全國土地招拍掛價格的漲幅已遠遠超過了房價的增幅”，進而證明土地價格高漲推動房價上漲，但這種推論是站不住腳的。首先，數據來源不同。該觀點引用的土地價格數據來源于國土資源部，房價數據則不知來源于何處。不同的數據來源，其統計部門、統計方法都有差異，簡單的比較顯然會有較大的誤差；其次，數據口徑不同。土地平均價格是土地出讓價格的平均值，包括了協議出讓價格和招拍掛出讓價格；而且這里的土地也不僅指房地產用地，還有其它行業的用地。全國平均房價以房地產項目為統計對象，其中又包含經濟適用住房的價格，而經濟適用房的土地是劃撥的。兩者的統計口徑不同，又怎能比較呢？

　　即使數據來源、統計口徑方面具有可比性，也不能簡單得出高房價是高地價推動的結論。從成本角度考慮，房價的漲幅等于房價各構成部分漲幅的加權和。因此，某項成本對房價的影響程度，一是取決于該因素在房價中的比例，也就是該因素對房價的影響權重；二是取決于該因素的上漲幅度。只有比例大且上漲快的因素才是推動房價的主要因素。僅僅因為土地的上漲幅度高于房價的上漲幅度，就認為地價推高了房價的觀點是不客觀的，至少是不全面。例如，建安成本占房地產開發成本的比重也很大，其對房價的影響是不能忽略的。

　　地價對房價的影響要具體進行分析。我們常說的“地價”，有“毛地價”和“熟地價”之分,其內涵是不同的。毛地價是指政府收取的土地出讓金和市政基礎設施配套建設費。熟地價是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，符合通平條件可直接用于建設的土地價格。協議出讓的地價一般是毛地價，而招拍掛的地價多是熟地價(包括生地熟賣的情形)，所以協議出讓和招拍掛出讓的價格不能直接對比。嚴格的說，熟地價中的征地拆遷費用，并不是真正的地價，雖然其常被統計為土地的取得成本。這兩年，征地費用和拆遷費用越來越高，加大了土地取得成本，這種成本的升高，和招拍掛還是協議出讓是無關的。隨著國家嚴格保護被拆遷居民和被征地農民利益政策的嚴格執行，征地拆遷成本還將進一步上升。

　　更重要的是，熟地價遠遠高于毛地價，由此導致的成本權重差異很大，對房價的影響迥然不同。根據北京市國土局的統計，以北京市朝陽區為例，2002年居住用地毛地價平均值為644元/平方米，熟地價均值為2042元/平方米。后者是前者的3.17倍。北京市新開發區普通住宅的成本價格中，地價款只占到9%，征地拆遷費要占到18.06%，二者相加則有27.06%；危改區開發建設成本中，地價款只占到11.03%，征地拆遷費要占到24.91%，二者相加則有35.94%。這還不包括前期工程費等其它土地開發費用。毛地價和熟地價的價差如此之大，可見不加區別地推論地價上漲對房價的影響是不科學的。

　　那么，真正的“地價”的上漲對房價造成影響有多大呢？原北京市國土房管局、北京房地產業協會估價專業委員會和北京土地學會估價專業委員會所做的研究表明：樓面毛地價與房地產價格之間呈現為一定的正相關關系，樓面毛地價高的項目房地產價格也偏高，反之亦然。但是樓面毛地價并不是房地產價格的決定性因素，因為其在房價中的比重不足10%。所以說，地價肯定會影響到房價，但影響的程度絕沒有像一些人士說得那么高。

　　即使地價上升，在需求既定的條件下，房價也不一定會上升(其它成本上升也是如此)。房價是由成本和利潤共同構成的，如果開發商壓縮了利潤，則房價漲幅依然可能會小于各成本的漲幅。開發商當然不會輕易壓縮利潤。但是如果市場不能承受高房價之重，房地產商的高成本自然也就無法轉移出去，在此情況下壓縮利潤是正常的市場化的選擇。

　　二、地價與土地供應

　　影響地價的因素很多，包括一般的因素，如經濟因素、社會因素、人口因素和國際因素，還包括區域因素和土地的個別因素。當前引起爭議的主要是土地供應量和供應方式。在假定其它因素不變的條件下，我們重點討論一下這兩個問題。

　　(一)地價與土地供應量

　　從理論上講，土地供應量是影響地價的關鍵因素。在其它因素不變的情況下，土地供應量減少，地價肯定是會上升的。隨著人口的增加，土地供應量相對減少。因此在較長一個時期，地價有逐步上升的趨勢，而且這個趨勢是和土地供應方式無關的。

　　但是就近期而言，土地供應量并沒有大幅度減少。2004年由于國辦發20號明電提出“暫停審批農用地轉非農建設用地”的要求，全國各地土地征占用數量有所減少，出現了“土地緊縮”。但是主導房地產開發的國有土地出讓基本上沒有受到“暫停審批農用地轉非農建設用地”的影響，反而由于“8.31”大限，必須辦完協議出讓的歷史遺留項目，一些地區還呈現了大幅度增長的趨勢。一些地區為了平抑房價，明顯增加了土地供應量。

　　所謂的“土地緊縮”，實際上是清理整頓土地市場，清理開發區，嚴格保護耕地，防止濫占濫用耕地，而不是壓縮保障社會經濟正常發展的合理用地。政府的土地政策是“有保有壓”，對符合老百姓利益的普通住宅用地、重點項目用地保證供應，而對豪華住宅等項目用地堅決壓縮。

　　(二)地價與土地供應方式

　　土地市場的供應方式主要是指土地出讓方式。不同的出讓方式，包括協議、招標、拍賣和掛牌，對地價的形成有一定的影響。一般來說，協議方式形成的價格最低。這里面原因很多，一是開發商與原用地方、政府各相關部門有著千絲萬縷的聯系，一旦某開發商和有關各方達成協議，其他開發商就很難介入；二是原有的出讓程序難以形成競爭機制。房地產開發立項和規劃從一開始就確定了開發商，即使沒有簽訂出讓合同，辦理出讓手續，其他開發商也無從染指；三是政府協議出讓的價格一般是以基準地價為基準，雖然會適當參照市場行情，但基本上變化不大。在招標模式中，中標人要滿足很多條件，如行業經驗和業績、付款方式和進度、開發方案以及其它技術經濟因素。只有綜合評分最高的開發商才能成為中標人。由于價格只是評判的因素之一，當然就不一定是出價高者得到地塊。拍賣的形式大家都很熟悉，因為近幾年來全國土地市場舉行的幾次拍賣，成交價都很高，甚至創出了各地土地交易的最高價。實際上拍賣方式在各種出讓方式中所占比例很少。掛牌方式遵循的游戲規則也是價高者得。在招標和拍賣方式中，都要求競買人至少是2～3個，而掛牌則不受競買人數的限制。如果僅有一家開發商競價，超過底價既可摘牌。如果有多家開發商競價，則會在最后以拍賣競價的方式確定競得人。掛牌有較長一段的出價時間，開發商有充分的選擇機會。與招標、拍賣相比，掛牌有很多的優勢，因此得到了廣泛地運用。

　　出讓方式對地價的高低有一定的影響，這種影響是有條件的，不是絕對的，也不是長期的。從現象上看，招拍掛形成的地價要高于協議出讓的地價，由此一些人士把高地價歸罪于招拍掛。如前所述，由于協議價多是毛地價，招拍掛的多是熟地價，因此不能簡單的對比。該觀點的邏輯首先是基于協議價格是合理的，超過合理價格自然是不合理的。問題是協議價格是合理的嗎？由于協議過程中沒有形成完全競爭，協議價格長期低于市場的真實價格。由此又給了一些投機分子巨大的炒作空間。一些開發商以協議方式拿到土地之后，轉手倒賣，牟取暴利。有些甚至倒賣批文，辦一套審批手續，就加一道價格。真正的開發商最后拿到土地的成本遠遠超出了協議地價。甚至，有一些開發商，過去通過協議出讓獲得了暴利，卻又反過來指責這是招拍掛的問題。

　　以表面的協議價格為基準，拿土地交易市場形成的價格和其比較，當然會得出價格過高的結論。即使拋開協議出讓不談，僅就招拍掛本身而言，也不是形成高價的根源。因為招標是按照綜合得分評定的。拍賣所占的比例并不高，不會全面提升土地市場價格。而且說拍賣一定會形成高價是極大的誤解。拍賣不是賭博，土地交易市場不是賭場，開發商也不是賭徒。絕大多數開發商是理性的，他們不會惡性競爭，盲目出價。否則，就不會出現流拍了。掛牌更不會絕對形成高價。在北京市土地交易市場掛牌的地塊，絕大多數是以底價成交。其它的地塊既有以最后競價成交，也有無人競買導致“流掛”的。就以2004年9月29日的5幅掛牌地塊為例。5塊地的掛牌底價、成交價、增長幅度分別是77386.5萬元、77886.5萬元，1.3%；3942.4萬元、4860萬元、23%；92270.712萬元、93400萬元、1.2%；94004.74萬元、117500萬元、25%；100862萬元、100862萬元、0。熱點地塊開發商輪番出價，增幅高至25%，冷門地塊少人問津，僅以底價成交。可見在掛牌競價中，成交與否以及價格高低，完全是由市場說了算。

　　無論是協議出讓，還是招拍掛，都是土地市場中的資源配置方式，也可以說是一種形式。從對地價和房價影響的角度看，形式畢竟是形式，不會從本質上改變土地市場中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上決定地價和房價的高低。

　　綜上所述，作為房價成本組成部分的土地成本，其對房價的影響是不能忽視的。但是，我們不能混淆土地成本和真實地價對房價的影響。房價和地價往往是互為因果的關系，當前高房價的形成決不是地價造成的，更不是招拍掛造成的。從一方面來講，土地供應量是影響地價的關鍵因素。中長期而言，土地資源是稀缺的，但是就近期而言，土地供應量并沒有大幅度減少。不同的出讓方式對地價的形成有一定的影響，但是并沒有改變基本的供求形勢，不是決定地價和房價的根本因素。