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首次在中國內地舉辦的國際性房地產評估論壇日前在陜西省西安市舉行。這次論壇由中國房地產估價師與房地產經紀人學會、國際測量師聯合會、香港測量師學會聯合舉辦，由清華大學、北京大學、中國人民大學、中山大學及成都市房地產評估協會等單位協辦，主題為"社會經濟環境變革與房地產估價服務"。
　　 本次論壇圍繞房地產估價師的社會責任、拆遷估價與社會穩定、抵押估價與金融風險、損害賠償估價與社會正義、課稅估價與社會公平以及房地產估價公司的治理、業務拓展等問題展開研討。來自美國、英國、德國、芬蘭、丹麥、白俄羅斯、新加坡等國家的嘉賓以及來自香港特別行政區和內地房地產、稅務、司法、金融等部門的代表，清華大學等高等院校的專家、學者和房地產估價師三百余人參加了這次論壇。
一、房地產估價應體現其重要的社會責任
　　 房地產估價是市場經濟不可或缺的重要組成部分，房地產估價師廣泛、深入地參與社會經濟活動，在維護房地產市場秩序、保護房地產權利人的合法權益、防范房地產信貸風險、化解房屋拆遷引發的社會矛盾等方面發揮了重要作用。房地產估價結論的客觀合理與否，影響到有關當事人的切身利益，并對社會經濟活動產生重大影響。不斷提高房地產估價師的社會責任感，提升房地產估價服務水平，成為當今共同關注的問題。
　　 國家建設部原副部長、中國房地產估價師與房地產經紀人學會宋春華會長在《論房地產估價師的社會責任》的主題演講中提出了呼喚社會責任、肩負社會責任、履行社會責任的問題。他認為，呼喚社會責任，加強誠信房地產責任，是房地產健康有序發展的基礎。
據悉，從1993年建立房地產估價資格師以后，從最初的140人發展到現在的3萬多人，十幾年來中國社會經濟環境發生了巨大變化，在繁榮房地產、防范房地產之間的矛盾等多方面發揮重要的作用。房地產估價師從事的經濟、見證的工作，是拿著天平度量房地產的質量。最核心的工作就是專業的技能提供客觀、公正的意見，評估結果確定抵押貸款額度以及房屋拆遷補償金額重要參考依據。因此公正性直接影響各個方面的意義，對社會各界產生重要的影響。他認為，房地產估價師不僅要認清自己的責任，還要履行好自己的社會責任，要遵守職業道德，強化職業的行為自律，強化以科學的精神、嚴謹作風為社會提供服務。
　　 中國房地產估價師與房地產經紀人學會趙鑫明副秘書長、西安交通大學公共政策與管理學院房地產研究所楊東朗教授認為，隨著我國社會和經濟形勢的發展和《物權法》的即將出臺，對房地產評估行業提出了更加嚴格的要求和更高的標準。
　　 房地產評估有時是必須的。所謂必須評估，是指國家有法律規定的，一般說來，涉及到房地產的產權變化如轉讓、抵押、拍賣及拆遷補償等情況，或者向有關機構繳納稅費時，都是要評估的。在辦理過戶，繳納契稅時，有的交易雙方為了少交契稅，存在不真實申報成交價的情況，這時，政府部門會要求評估出一個合理的價格，而且，政府規定，當交易價格明顯低于市場價時，政府有優先購買權。另外，當出現房產繼承訴訟或其他房產糾紛時，法院也要求進行房地產評估以便于對房地產進行仲裁。
　　 房地產估價行業是我國評估領域中惟一對人員和機構都實行行政許可的行業，這為房地產估價行業持續健康發展提供了堅實的法律保障，也充分體現了房地產估價在我國社會經濟中的重要地位，體現出國家對房地產估價行業的重視和肯定。
企業社會責任是指一個企業對自己的股東和股東以外的企業利益相關者的責任。企業社會責任的概念最早由西方發達國家提出，近年來廣為流行，如著名的商業雜志《財富》和《福布斯》在企業排名評比時都加上了社會責任標準，由此可見西方社會對企業社會責任的重視。他們認為，從某種意義上講，房地產評估肩負著重要的社會責任，也是一項體現社會公正和社會和諧的工作。這就要求評估必須以客戶權益為首要，而且要持平、不能違法。目前司法實踐中大量房地產糾紛的出現，對于社會穩定產生了很大的影響，這就要求房地產評估行業和評估從業人員嚴格依法辦事、恪守職業道德，以專業知識和技能提供良好的中介服務，實現社會公正，化解社會矛盾。
二、拆遷和損害賠償估價與社會穩定和正義
　　 1990年5月我國出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為土地使用權有償出讓提供了具體的法律依據，為建立可流轉的房地產和房地產市場的形成奠定了基礎。雖然此后國家和地方出臺了相關的法律法規，但是在房屋拆遷和房屋損害賠償方面仍然有許多理論問題需要澄清。
　　 北京市估價師協會龔卓琪、北京華天通評估公司張治超、北京建正合生評估公司李朝輝主張，城市房屋拆遷的本意是權利調整與剝奪。他們認為，對于居住權的限定和房屋所有權的確認與界定，是"社會權利組織專門機構"的特權或說職能。這種"社會權利組織專門機構"是獲得了社會支配權與民眾影響力，或說具有管理權力的政府部門及其授權的特別機構，憑借特殊的行政裁量權來行使管理職權，利用對資源管理、調配、計劃、使用、監督的職能角色來影響民眾、支配社會，根據國家或地區治理法規、條例把決策具體化，在城市規劃和地方社會經濟發展建設需要的旗幟下，甄別轄區內現有土地及其相關房屋等的存在合理性與權利的可允許程度。可以說，允許拆遷或列入拆遷計劃的房屋都是居住權和所有權被限定、調配、注定被否定、需要消失的房屋權利。
中國人民大學商學院博士后研究人員王學發等學者認為，目前城市房屋拆遷過程中存在的主要產權問題是，被拆遷人的權利得不到充分的保障，政府部門的權力得不到有效的監督，房屋拆遷得不到合理的補償。他們提出建議，在城市房屋拆遷過程中要依法充分體現產權保護的原則，完善監督機制，協調個人財產權和公共發展權以及城市發展權的關系，進一步改革和完善拆遷程序，改革目前的拆遷補償評估思路。
　　 福建華茂資產評估有限責任公司柯復評估時認為，由于地方政府在房地產征收補償和損害賠償中存在著利益關系，在具體執行中有可能壓低補償標準。他通過分析以房地產市場評估價格作為房地產征收和損害賠償標準存在的問題，對照三峽工程拆遷補償標準，建議在將來的《物權法》中將"以房地產市場評估價格作為房地產拆遷、征收標準"修改為"給予被拆遷人、被征收人市場上能獲得的并且不低于拆遷、征收前條件、標準的安置或與此相當的補償"，減少因房地產被拆遷、被征收產生的糾紛，為建設和諧社會作出貢獻。
　　 三、對不動產評估業的監管
四川恒通評估師事務所主任崔太平博士通過分析房地產估價與資產評估、土地估價和涉案價格評估的關系，論證不動產評估在政府征收、金融和資本市場服務方面的重要作用，認為政府加強對不動產評估業的監管是市場經濟發展的必然選擇。
　　 當前存在于資產評估行業、土地評估行業、房地產評估行業等一系列行政許可，或者不屬于行政許可但實質上按照行政許可進行管理的各種資格、資質，各自的執業范圍不清，相互之間的界限交叉，導致管理混亂，實際上沒有能夠充分維護公共利益和社會秩序，損害了經濟、社會和生態環境的協調發展。這就是目前設定的不動產評估行政許可所面臨的困境。
　　 目前在世界上，對于不動產評估的個人專業資格的認定，在我國尚存在區分為房地產估價師和土地估價師兩個執業資格。這種情況的出現，主要原因是我們的房地產管理部門的不統一。作為不動產的房地產登記部門分離，不但導致房地產交易的成本增加，增大了交易風險，還催生了不動產評估業的房地產估價師和土地估價師這兩個專業資格，這一人為設置的不合理的行政許可，不但加大了不動產評估專業機構和評估專業人員的執業負擔，導致不動產評估技術的人為分離和混亂，還進一步增加了房地產交易的成本和風險。
　　 他認為，《行政許可法》規定，設定行政許可，應當遵循經濟和社會發展規律，有利于發揮公民、法人或者其它組織的積極性、主動性，維護公共利益和社會秩序，促進經濟、社會和生態環境協調發展。因此，統一不動產評估業，設定統一的不動產評估師這一行政許可，符合《城市房地產管理法》和《行政許可法》的有關規定，有利于社會資源的合理配置。
　　 他建議，以《行政許可法》的實施為契機，推動國家對不動產評估行政許可的立法步伐，借鑒發達國家在不動產評估業的政府監管方面的有益的經驗，建立統一的不動產評估政府監管體系，明確不動產評估行業協會的法律地位，充分發揮其在不動產評估業的自律性管理作用。這是我國目前加強不動產評估業監管的總體思路。
（引自《法制日報》2005年第4期 由崔太平提供）