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近一個時期，伴隨著我國社會經濟的飛速發展，集體建設用地大量進入市場，已逐漸成為當今社會經濟活動的重要組成部分。目前集體建設用地流轉已成為一個必須承認的客觀現實，引起了社會各界高度重視。國家現有法律對集體建設用地沒有出臺嚴格的相關法律政策，各地的集體建設用地流轉均處于探索實踐階段。濟南市集體建設用地流轉并未大規模出現，但隨著山東省各地市進行的相關實踐，以及國土資源部即將出臺的土地流轉新政策，濟南市集體建設用地流轉工作也會逐漸展開。

集體建設用地流轉在南方經濟發達地區已經相當普遍，據有關資料顯示：淅江、上海、江蘇、廣東等經濟發展活躍的地區鄉鎮企業在兼并、改制、改組和聯營過程中，集體建設用地流轉非常普遍。江蘇、蘇州已有50%以上的集體建設用地進入市場流轉，面積超過10萬畝。濟南集體建設用地流轉起步明顯要比南方經濟發達地區緩慢，目前流轉形式主要是：

1.征轉為國有土地并辦理轉讓

現有的集體建設用地在符合土地利用總體規劃的前提下，通過征地將集體土地征為國有土地，然后通過土地一級市場出讓，最終實現土地使用權的轉移。這類集體建設用地流轉，有比較明確的法律保障，濟南的集體建設用地流轉主要采取這樣的形式，不過許多人將這種方式列為廣義的土地流轉，集體建設用地通過出讓、轉讓、出租、聯營、作價入股等方式實現土地使用權主體變動的，才是真正意義的流轉。

2.鄉鎮企業合并、兼并及股份制改組、出租中隱含的集體土地轉讓

濟南市各個鄉鎮都有原有的鄉鎮企業，90年代以后許多鄉鎮企業經營不善，鄉鎮企業合并、兼并及股份制改組、出租，集體建設用地使用權在這些過程中發生了土地使用權的轉移。

3.四荒地出租

濟南市南部山區有大量的裸巖地、荒草地、以及坡度25度以上無法開墾利用的荒地等未利用地，很多地方將這些集體土地辦理為四荒地，通過出租的形式向村集體繳納租金，開發商獲得一定年限的土地使用權，并依托南部山區的自然資源開發興建旅游項目。

 

4.農用地直接流轉為建設用地

濟南市2006年之前有個別建設項目采取了先建后罰的方法，即在農用地上修建廠房等建筑設施，通過補交罰金的形式將所占建設用地合法化。由于農用地現在也可以流轉，有許多人包括村集體都認為流轉就是可以將自己的農用地使用權進行買賣，但是土地承包經營權流轉要在依法、自愿、有償的原則下做到三個“不得”，不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益，因此這種流轉形式已經嚴格禁止。

㈠ 相關法規、政策的影響

 （1）國家政策影響

 國家雖然沒有出臺嚴格的法律法規來規范現有的集體建設用地流轉活動，但是近年來有許多政策文件都有所涉及集體建設用地流轉問題，如：國家中共中央【1997】第11號文件；中共中央【2003】第3號文件；國務院【2004】第28號文件；國土資源部【2006】第52號文件等，從這些文件中可以看出，國家支持各地積極開展對集體建設用地流轉的探討，并且希望各地通過實踐能積累一些有益經驗得以推廣。新的政策允許集體建設用地流轉，用于商業、工業、旅游等服務行業，只是嚴格限制進行房地產開發。

（2）濟南市沒有出臺相應的法律、法規

2006年經山東省國土資源廳批準．在利津縣中心鎮陳莊鎮率先進行集體建設用地流轉試點，試點的總結還未完成，效果現在還不能預知。山東省各地市如煙臺、臨沂等地也對集體建設用地流轉進行了實踐，但是沒有形成一個比較成熟的模式，處于探索階段。濟南市至今沒有出臺相關的法規政策來對本市的集體建設用地流轉活動進行規范。

㈡ 集體建設用地自身存在的一些疑難問題

（1）相關法律、政策的滯后

改革開放以來，除了我國的憲法對集體建設用地有法律規范外，很少有專業性法律、法規對集體建設用地做出明確規范。

（2）開發建設的隨意性

由于政府部門法律、法規的滯后，勢必導致集體建設用地的規劃不統一、用途不統一、功能不統一、模式不統一，出現“四不統一”的現象。

（3）變現能力差

集體建設用地在土地市場上的變現能力差，具體變現在：

①法規的不健全，規劃使用不合理；

②集體建設用地一般都處在城鄉結合部及距離城市中心較遠的地段；

③集體建設用地沒有參與土地市場流通，人們對此了解程度較差；

④市場交易量小造成市場窄小，從而沒有可參照比較的依據；

⑤存在一定的違法風險。

（4）使用風險大

集體建設用地在使用上和國有土地相比風險較大。集體建設用地使用權沒有法律、法規的充分保護，而且集體建設用地所有權主體是農民集體，且在土地使用上可能有違規違法行為的存在。

 

㈠ 集體建設用地流轉勢在必行

農村集體建設用地流轉問題各地方早已開始進行自發探索，基層的實踐也獲得了上層的認可，但上有國務院文件，下有持續十年的各地基層試點，“農地入市”的全國性改革措施和法規仍遙遙無期，但諸多學者都指出，農村集體建設用地流轉“勢在必行”。目前農村集體建設用地的“地下市場”很活躍，國家有關法律法規滯后，遠不能適應市場經濟的需要。轉型期的中國社會變化巨大，現實中很多改革舉措都是經過事后修改法律來“追認”，在某種程度上法律的程序邏輯要“服從改革的需要”，盡管這并不符合常態。

㈡ 借鑒成熟的集體建設流轉的發展模式

集體建設用地的全國性改革已經探討多年，許多地方都已出臺了集體建設用地流轉辦法，引起了積極的社會反響，雖然實施過程還存在許多問題需要進一步完善，但是通過大面積的實踐試點及嘗試，相信必然會總結出比較成熟的模式。濟南市可以根據自身情況及特點，借鑒這些試點地區的成功經驗，出臺相關政策法規來規范集體建設用地流轉活動。

雖然國家集體建設用地存在著各種流轉形式，但是由于濟南市政府對集體建設用地流轉的謹慎態度，以及集體建設用地開發的自身限制，濟南市集體建設用地流轉活動一直比較冷淡。黨的十七屆三中全會提出了建立規范的農村土地管理制度，其中土地流轉極為重要，在土地流轉基本原則和基本要求明確后，真正操作還需要制定具體的配套措施。國土資源部副部長鹿心社表示，國土資源部正和有關方面抓緊制定相應的辦法措施，預計會有一批相應文件陸續出臺，土地流轉政策一旦出臺，集體建設用地流轉的活動將有據可依。隨著全國各地集體建設用地流轉的嘗試、經驗的積累，以及即將出臺相關文件的刺激，濟南市集體建設用地流轉活動必然要發展前行，出臺自己的集體建設用地流轉辦法，規范集體建設用地流轉活動，探討出適合濟南發展的模式。

截止目前，2008年濟南市國土資源局共發布了32塊國有建設用地（居住﹑商服用地）出讓信息，其中已成交23宗，分別為歷下區10宗、天橋區8宗、市中區6宗、歷城區1宗、槐蔭區3宗、高新區3宗、長清區1宗；按土地使用用途分為16宗居住用地、10宗商服用地、6宗居住商服綜合用地。在前三期《金誠簡報》中已經匯總了2008-G001至2008-G025號地塊的信息，本期簡報補充2008-G026至2008-G052號地塊成交信息；另有1宗土地未到掛牌截止期限，使用用途為商服用地，具體信息詳見附表。

區域	編號	土地位置	土地面積（㎡）	土地用途	規劃指標要求容積率	成交價格（萬元）	成交日期	受讓單位	備注
高新區	2008-G026	奧體中心東側3-2號，體育北路以南，體育東路以東	85800    以掛牌文件為準	居住	地上≤1.5   地下≤0.7	32180	2008-7-23	成龍實業有限公司、 山東華創置業有限公司
高新區	2008-G027	奧體中心東側3-3號，體育北路以南，體育東路以東	150086	居住	地上≤1.7   地下≤0.7	59659.45	2008-7-23	成龍實業有限公司、 山東華創置業有限公司
高新區	2008-G028	奧體中心東側4號，體育 北路以南，體育東路以東	221969	居住	地上≤2.0   地下≤0.8		2008-7-23		流拍
天橋區	2008-G029	天橋區標山南路以北、   濟濼路以東	3410	居住	地上≤1.85  地下≤0.31	1020	2008-7-23	山東龍劍房地產 開發有限公司
槐蔭區	2008-G032	槐蔭區經七經十路 交叉路口	13981	商服	地上≤2.7   地下≤1.0	11530	2008-7-23	濟南市城市建設投資 有限公司
歷下區	2008-G033	歷下區歷山路東側 122號、124號	34007	居住	地上≤3.5   地下≤1.2	28428	2008-7-30	山東文華園置業有限公司
歷下區	2008-G034	解放路與二環東路 交叉口西南角	9620.9	住宅、    公建（商服）	地上≤3.54   地下≤1.3		2008-10-15		流拍
長清區	2008-G035	清河街以北、文昌路以東	3022	公建（商服）	地上≤1.1   地下≤0.5	362.64	2008-10-15	長清勞動服務辦公室
天橋區	2008-G036	西工商河路西側	8295.8	住宅	地上≤1.69   地下≤0.48	2065	2008-10-15	山東重汽房地產開發 有限公司
天橋區	2008-G037	北園大街、歷山路口西北側	26521	公建（商服）	地上≤4.0    地下≤1.3		2008-10-8		流拍
區域	編號	土地位置	土地面積（㎡）	土地用途	規劃指標要求容積率	成交價格（萬元）	成交日期	受讓單位	備注
天橋區	2008-G038	北園大街、歷山路東北側	13502	公建      （商服）	地上≤4.2   地下≤1.6		2008-10-8		流拍
天橋區	2008-G039	北園大街南側、 北園信用合作社西側	11212	公建      （商服）	地上≤4.3   地下≤1.8		2008-10-8		流拍
天橋區	2008-G040	濟濼路西側、津浦線北側	123671	居住	地上≤2.05   地下≤0.8		2008-10-15		流拍
歷下區		經一路北側， 膠濟鐵路南側，東濼河東側	總面積80237    地塊A：15410    地塊B：12803    地塊C：52024	地塊A：居住     地塊B：公建           （商服）    地塊C：居住	A地塊：地上≤2.1  地下≤0.8      B地塊：地上≤1.7  地下≤0.8    C地塊：地上≤2.1  地下≤0.8	36105	2008-10-9	山東保利美嘉 房地產開發公司
歷下區		經十路北側， 燕山立交西北側	總面積:    39592    地塊A：11749    地塊B：27843	地塊A：公建           （商服）     地塊B：居住	A地塊：地上≤4.0  地下≤1.4       B地塊：地上≤3.0  地下≤1.2	39197.4	2008-10-9	山東中建房地產開發公司
歷城區	2008-G041	歷城區二環東路以東， 祝舜路以北(七里堡地塊）	28883	居住	地上≤1.4   地下≤0.65	8500	2008-11-5	上海康安房地產開發有限公司、山東七里堡置業有限公司
天橋區	2008-G042	經十路以北、鳳凰路以西（大山坡東側B地塊)	138740	居住	地上≤1.6   地下≤0.7	41622	2008-11-5	山東東拓置業有限公司
區域	編號	土地位置	土地面積（㎡）	土地用途	規劃指標要求容積率	成交價格（萬元）	成交日期	受讓單位	備注
槐蔭區	經七緯十二東南片區	槐蔭區經七緯十二東南側	A:5564.9	公建      （商服）	地上≤5.5   地下≤2.2		2008-10-28		流拍
	經七緯十二東南片區	槐蔭區經七緯十二東南側	B:11861.9	住宅	地上≤3.5   地下≤1.2		2008-10-28
	經七緯十二東南片區	槐蔭區經七緯十二東南側	C:6742.8	公建      （商服）	地上≤3.7   地下≤1.5		2008-10-28
	經七緯十二東南片區	槐蔭區經七緯十二東南側	D:4835.1	公建      （商服）	地上≤1.6   地下≤0.8		2008-10-28
歷下區	職業工程技術學院地塊	歷下區經十路南側， 燕山東路以西	A:11806	公建      （商服）	地上≤4.0   地下≤1.6	16245.6	2008-10-28	楚天置業
	職業工程技術學院地塊	歷下區經十路南側， 燕山東路以西	B:7532	住宅	地上≤3.2   地下≤1.4		2008-10-28
槐蔭區	2008-G043	槐蔭區經十路南側、 臘山河西側	地塊一：33079.8  地塊二：251389.4	地塊一： 公建（商服）    地塊二： 住宅	地塊一：地上≤3.13地下≤0.8 地塊二：地上≤1.83地下≤0.8		2008-11-10		流拍
歷下區	2008-G044	歷下區漿水泉路東側	13220	居住	地上≤1.23   地下≤0.6	3668.55	2008-11-10	三鼎房地產開發有限公司
市中區	2008-G045	市中區英雄山路西側、 興濟河北側	3249.7	居住	地上≤2.9   地下≤1.0	1608.6	2008-12-8	山東和輝置業發展有限公司
市中區	2008-G046	市中區二環南路南側、 九曲路西側	5085	居住	地上≤2.06   地下≤0.49	1372.95	2008-12-8	濟南天勤置業有限公司
市中區	2008-G047	市中區陽光新路 （原水泥廠路）	22549	居住	地上≤1.9   地下≤0.8	6426.47	2008-12-8	濟南市房地產開發總公司
市中區	2008-G048	市中區舜耕路西側、 八里洼南路東側	300.03	居住	地上≤1.25   地下≤0.52	81	2008-12-8	山東恒華置業有限公司
區域	編號	土地位置	土地面積（㎡）	土地用途	規劃指標要求容積率	成交價格（萬元）	成交日期	受讓單位	備注
市中區	2008-G049	市中區土屋村	3822.14	居住	地上≤1.87  地下≤0.46	1490.63	2008-12-8	山東天泰置業有限公司
天橋區	2008-G050	天橋區北園大街北側、 東工商河路西側	458	共建商服	地上≤1.2    地下≤0.5	179	2008-12-8	大華實業有限公司
歷下區趵南路零星棚戶區改造地塊		歷下區文化西路北側， 趵突泉南路東側	地塊一：17943    地塊二：3166	地塊一： 公建（商服）    地塊二： 科教用地	地上≤2.52   地下≤1.1	19787.5	2008-12-1	山東金光置業有限公司
山大路電影機械廠沿街地塊		歷下區山大路東側， 大東科技城北側	4108	公建      （商服）	地上≤3.6  地下≤1.2	6160	2008-12-1	二建·融基置業有限公司
歷下區報施街地塊		歷下區東關大街南側， 青龍后街東側	20653	公建      （商服）	地上≤1.84  地下≤1.5	25341.64	2008-12-1	山東華藝集團有限責任公司
市中區	2008-G051	市中區緯一路以東、 經二路以南	148814	居住	地上≤3.0  地下≤1.5	120985.78	2008-12-3	濟南萬達商業廣場 置業有限公司
歷下區	2008-G052	（奧體東側8號）經十東路以南，體育北路北側	20406	商服	地上≤3.0  地下≤1.5

統計數據來源：中國土地市場網、中國土地網等網站中的土地公開出讓及公開成交信息

 

 

通過國家統計局近日公布的1～11月全國房地產市場運行情況顯示信息，1～11月全國完成房地產開發投資26546億元，同比增長22.7%；全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%；銷售額19261億元，同比下降19.8%，其中，商品住宅銷售額下降20.6%。最受關注的依然是價格問題，11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點，環比下降0.5%，這也是自8月以來，房價第四個月環比下降，且下降幅度有擴大趨勢，此前8月、9月和10月的房價環比降幅分別為0.1%、0.1%和0.3%。以上數據體現了房地產市場交易量成下降趨勢，從而直接影響與之相關的土地市場。

截止2008年12月31日，匯總濟南市商業、住宅土地招拍掛供地交易情況，分別以供地數量、供地面積進行統計，詳細情況參見以下圖表：

 

 

 

 

通過圖1、圖２所示，濟南市招拍掛土地交易市場第二、三季度商業、住宅用地供地量明顯下降，第四季度供地量雖有增加，但受我國房價下跌導致房產機需求減少的影響，成交比例較前三季度有所下降，成交比例約占供地總量的73%，全年總體土地交易量成下降趨勢；全年總體供地面積呈下降趨勢，出讓土地規模呈現較小走勢。