周勇 吳保喜
【摘要】建立存量房合理計稅價格體系對于堵塞存量房交易環節中稅收征管漏洞是一個有效的措施。本文闡述：（1）建立存量房合理計稅價格體系有助于實現房地產稅制目的，推進房地產稅制改革；（2）存量房合理價格體系的基本框架；（3）存量房合理計稅價格體系的建立和調整需要借助計算機信息系統來實現；（4）存量房合理計稅價格體系的建立和完善需要一個由粗到細曲折前進的過程。
一、建立存量房合理計稅價格體系有助于實現房地產稅制目的，推進房地產稅制改革
存量房轉讓過程中，部分買賣雙方由于法制觀念淡薄和利益驅動，采取簽訂“陰陽合同”的辦法偷逃稅費。因此，建立存量房（本文僅指存量住宅）合理計稅價格體系的直接目的是解決交易中的“陰陽合同”問題。在交易環節，我國實行房地產成交價格申報制度，即：房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。這一制度設計的基礎是全國人民都誠信。但在實際交易中，出于利益驅動，存量房交易中存在大量“陰陽合同”，“陰合同”中交易價格高，“陽合同”中交易價格低，旨在偷逃交易環節稅收。為實現交易環節稅制目的，稅收征管部門在征稅環節調整申報價格成為一個常態，因此需要建立一個定期調整結構合理的存量房計稅價格體系作為調整依據。
存量房合理計稅價格體系的建立為房地產保有環節稅制改革提供一個值得借鑒的價值框架體系。溫總理在十一屆人大第四次會議上在談到堅定不移地搞好房地產市場調控時指出，要加快健全房地產市場調控的長效機制。長效的房地產市場調控機制離不開房地產保有環節的稅種設計。無論名稱叫物業稅還是房產稅（以下稱物業稅），它都是一個財產保有稅的屬性。為確保稅制設計中的橫向公平（價值高的多繳稅、價值低的少繳稅），該稅設置為從價稅是自然的。雖然有的學者建議按面積累進征收，由于高端住宅與低端住宅價值差距過大，難以保證相對公平，也難以自圓其說。因此，物業稅的設置和征收需要一個全覆蓋的事前批量認定的存量房計稅價格體系的支撐。目前，存量房合理計稅價格體系的建立為物業稅的設計提供了一個前期準備，包括理論、估價技術、制度設計、組織機構等全方位的試運行。
二、存量房合理計稅價格體系的基本框架
1、整體不均衡與局部均衡
一個城區內的住宅價格呈現出整體不均衡，即相鄰的小區，或同一河道、鐵路、山脈等的兩邊住宅由于建設年代、交通、建筑結構不同價格相差較大，漲跌速度各異。但，對于一個局部區域（如：一個樓內各房；同一小區內建筑結構、年代相同的不同樓內各房；相鄰小區建筑結構相同、年代相近、物管水平相當的各樓內的房屋）價格呈現出局部均衡，漲跌速度基本相同。
2、建立以標桿房和特定系數體系表達的市場域。
所謂市場域是指這樣一個區域，在這個區域內的各存量房價格關聯度大，共進退，同漲落，漲幅接近一致。在這個域中選定一個標桿房，并確定出域內每套房子與標桿房價格之間的比例關系。這樣，這個區域內的房屋價格均通過標桿房價和域內系數體系決定。標桿房價隨著市場的變化而波動，而系數體系相對固定。
將一個城市內的所有存量房根據上述規則劃分成若干個市場域，這個域可以是一座樓，一個小區的幾座樓，一個小區，甚至可以是相近的幾個小區。不同域之間房屋價格可通過標桿房價進行比較。
3、域內系數體系的確定
域內不同房屋與標桿房比價系數來源于新建商品房銷售時項目內部的差價調整。當一手房成為二手房時，其原來的差價結構有所變化。對于域內房屋數量足夠多，市場交易頻繁的情況，通過統計分析，可以確定出較為準確的比價系數體系。但我國目前各城市可供使用的真實歷史交易案例數據缺失，在相當長的時期內，無法滿足統計分析所需的條例。
目前，比價系數體系只能依賴于熟悉特定市場域交易的專家意見。專家的經驗數字是對域內影響價格的各因素綜合分析得到的，這些因素包括樓層、戶型、面積、朝向、建筑結構、所在小區位置等。每個域內比價體系都具有特質性，不同的域內比價體系是不同的。如：臨湖小區內房屋臨湖因素對系數的影響較大，而非臨湖小區則不需要該因素。
4、標桿房的選定
域內標桿房的選取依據兩個標準：一是在域內是合適的基礎價格；二是在域外易于與其它標桿房價格進行比較。通常選取域內一層的房屋作為標桿房。
5、標桿房合理價格的認定
存量房合理價格體系中標桿房價格的認定不同于個案房地產價格評估。一是標桿房計稅價格的認定具有連續性，個案評估具有偶然性；二是標桿房計稅價格的價格標準具有統一性，個案評估需適應特定目的，具有特定性；三是標桿房計稅價格認定需考慮與其它標桿房計稅價格之間的協調，個案評估則不需要與其它評估協調；四是標桿房價格計稅認定過程應標準化，易于通過計算機系統自動完成，個案評估則不需要。
標桿房計稅價格標準是以其市場價格為基礎，扣減一定比例后得出的數值。計稅價格不是公開市場價格，只是其一定的比例（徐州市的比例為70%∽80%），小于市場價格。標桿房市場價格的認定有兩個技術途徑：一是通過域內房屋成交價格和比價系數，倒推出來；二是通過可比標桿房價格對比得出。
三、存量房合理計稅價格體系的建立需要借助計算機信息系統來實現
存量房合理計稅價格體系的建立和調整需要處理大量的房地產基礎資料信息、房屋交易信息、市場域及比價系數等數據，完成信息采集、篩選、估價、查詢及糾錯功能，必須依靠計算機信息系統來批量完成。
存量房計稅價格計算機處理系統，包括一個數據庫四個子系統，即“一庫四系統”。一庫是存量房信息庫，四系統分別是：信息采集系統、自動估價系統（AVM）、地理信息查詢（GIS）系統和偏差校正系統。
存量房信息庫是整個系統的基礎，它包括所有存量房地理位置、建設年代、結構、戶型、樓層等影響價格的信息資料。這些基本資料是動態的，需要定期維護，包括對被征收房產資料的清除和對增量房產信息的添加。
交易價格信息采集子系統，承擔著采集房產成交價格信息的功能。在市場發育完善，信息透明，買賣人大多誠實申報交易價格的條件下，或者政策調整，計稅依據不再以申報人申報價格為基礎，僅以事前認定價格為基礎的條件下，買賣人不再有虛假申報的利益驅動。此時，該系統運行會低成本，高效率。
自動估價（AVM）子系統，是應用市場比較法原理，通過計算機軟件實施的自動評估系統。本系統的基本原理是將城區所有住宅房屋分成若干個市場域。建立自動評估子系統的第一步是劃定市場域，并確定每個域內標桿房和域內系數表。第二步是利用計算機程序對每期采集到的域內每個真實成交價格記錄并分析，剔除非正常因素后，作為測算下一期標桿房計稅價格的依據，利用計算機系統自動評估出標桿房市場價格和計稅價格。第三步是計算機系統根據標桿房計稅價格和系數，生成所有存量房計稅價格。
GIS地理信息查詢子系統，是借助電子地圖為界面的計稅價格數據庫信息查詢系統。操作簡便，直觀清晰，有利于稅收征管人員、納稅人或其它查詢。
偏差校正子系統，是一個計算機輔助操作的糾錯系統，通過市場域邊界兩側價格對比，查找邊界兩側價格有無異常；通過價格排序檢查價格次序有無反常；通過納稅人的異議反饋等方法發現差錯。然后逆向查找，標桿房價格是否合理，市場域內系數體系有無錯誤、是否合理等。
四、存量房合理計稅價格體系的建立和完善需要一個由粗到細曲折前進的過程
存量房合理計稅價格體系是一項復雜的新工程。一是存量房實體狀況復雜，影響存量房交易價格的因素復雜；二是建立存量房合理計稅價格批量認定的理論和實踐才剛起步，需要一個探索和完善的過程；三是存量房計稅價格計算機處理系統的開發需要計算機專業人員和價格認定專業人員共同完成；四是從基礎數據的取得到系統的調試、試用和推廣各環節，需要稅務、房管、土地等各部門的通力配合，需要各部門人員、資金、技術等的支持。
存量房合理計稅價格體系是一項需要不斷維護完善的體系。一是由于增量房的進入、被征收房屋的退出等原因，各城市存量房是一個動態變化的集合；二是各房產的市場價格也是一個動態波動的過程；三是由于各房產在使用中的維護或損壞，同一域內房產之間的比價關系也會發生變化，從而引起域內比價體系的相應變動。
任何一項新生事物都有一個從不成熟到比較成熟的發展過程，存量房計稅價格體系也是如此。參與此項工作的人員都應有一個清醒的認識，這項工作不是一個只許成功不許失敗的工作。在嘗試中，可能會遇到挫折和失敗。失敗了，從頭再來。失敗了，不再嘗試，才是真的失敗。這項工作需要耐心、腳踏實地，不能做秀，也不能好大喜功。
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（作者單位：周 勇 徐州市云龍區規劃與建設局
吳保喜 徐州市價格認證中心）
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